【永川楼市月刊】2023年第12期 总第0012期
2023 年 12 月，永川楼市迎来年度收官，市场脱离短期政策刺激，完全回归真实居住需求主导。市级 "认房不认贷" 政策持续护航合理住房需求，部分开发商为冲刺年度目标推出适配刚需的产品，但无大规模促销动作。骏耀和永川房产中介联盟的成交数据显示，本月市场交易保持平稳节奏，二手住房仍是绝对主力，新区核心板块（兴龙湖、万达商圈、凤凰湖）需求韧性突出，洋房产品因居住品质优势维持稳定关注度，租赁市场租金水平无明显波动，为 2023 年永川楼市画上 "理性、务实" 的句号。
12 月永川楼市政策环境保持稳定，无新增区级购房优惠，市场运行依托市级长效政策支撑：
"认房不认贷" 深化落地：居民家庭申请住房贷款时，名下无成套住房即按首套标准执行，12 月首套住房贷款利率继续保持低位（部分银行执行利率较 LPR 下调 20-30 个基点），有效降低刚需与改善群体的信贷成本，本月约 65% 的贷款购房群体享受首套利率优惠。
年终供应适配需求：为冲刺年度目标，部分一手房项目（如万科城、桂语元山）推出小面积刚需户型与中端洋房产品，但无大幅价格调整，更多通过 "优化付款方式"" 增加交付保障 "等措施吸引购房者，市场供应以" 适配需求 " 为核心。
据骏耀和永川房产中介联盟统计，2023 年 12 月共录得有效成交 182 笔，涵盖二手住房、租赁、一手住房及商业类物业，各类型交易占比与 11 月基本持平，年度收官阶段市场运行平稳。
二手住房：成交 131 笔，占总成交的 71.9%，仍是市场绝对主力。其中 90-120 平方米刚需户型成交 56 笔（占二手成交 42.7%），70-90 平方米中小户型成交 39 笔（占 29.8%），典型如金科集美天宸 99.77 平方米高层以 54.2 万元成交（单价 5432.49 元 / 平方米）、奥兰半岛 71.74 平方米高层以 36.68 万元成交（单价 5112.91 元 / 平方米），均为市场热门刚需房源。
租赁市场：成交 38 笔，占比 20.9%，租金水平维持稳定。40-80 平方米中小户型租赁需求占比达 73.7%，适配年轻上班族与过渡性居住，如桓大中央华府 89.98 平方米高层月租 0.14 万元、宇界维诗卡 65 平方米高层月租 0.13 万元、城市铭人 51 平方米高层月租 0.13 万元，为市场主流选择。
一手住房：成交 11 笔，占比 6.0%，集中在凤凰湖、兴龙湖与神女湖板块，以刚需及中端改善户型为主。万科城 98.7 平方米高层以 67 万元成交（单价 6788.25 元 / 平方米）、桂语元山 116 平方米洋房以 87.8 万元成交（单价 7568.97 元 / 平方米）、昕晖 10 光年 99.78 平方米洋房以 62.48 万元成交（单价 6261.78 元 / 平方米），均为品牌项目的主力户型。
商业类物业：成交 2 笔，分别为五洲城 39.16 平方米商业（成交价 28.21 万元，单价 7203.78 元 / 平方米）与琦松大世界 200 平方米商业租赁（月租 0.7 万元，单价 35 元 / 平方米 / 月），商业需求相对小众，集中在核心商圈。
新区凭借成熟配套与产品多样性，继续占据市场主导地位，老区则以低总价步行房适配预算有限的刚需群体：
新区：成交 136 笔，占总成交的 74.7%，兴龙湖、万达商圈、凤凰湖三大板块贡献了 95% 的新区成交，其中兴龙湖板块因改善属性突出，成交占新区总量的 40.4%。
老区：成交 46 笔，占比 25.3%，步行房成交 31 笔（占老区成交 67.4%），总价多在 10-45 万元之间，如昌州城市花园 117.14 平方米步行房以 24.8 万元成交（单价 2117.12 元 / 平方米）、西大街 61.58 平方米步行房以 11.5 万元成交（单价 1867.49 元 / 平方米），成为刚需过渡的重要选择。
兴龙湖板块作为永川改善型居住核心，12 月成交 55 笔，其中洋房成交 17 笔（占板块成交 30.9%），与 11 月基本持平，反映改善群体对居住品质的持续追求。
价格区间：洋房单价集中在 6500-9700 元 / 平方米，置铖御府二期 102.41 平方米洋房以 99 万元成交（单价 9667.02 元 / 平方米），为板块本月最高单价洋房；香缇时光五期 100.64 平方米洋房以 81.2 万元成交（单价 8068.36 元 / 平方米）、金科昆翔礼悦东方 123.81 平方米洋房以 75.6 万元成交（单价 6106.13 元 / 平方米），为改善群体主流选择。
高层特点：高层单价多在 4700-7500 元 / 平方米，金科天悦府 102.08 平方米高层以 75.88 万元成交（单价 7433.39 元 / 平方米）、华茂国际 94.21 平方米高层以 53.98 万元成交（单价 5729.75 元 / 平方米），适配中端改善与品质刚需。
需求人群：65% 的购房者为本地改善家庭，"年底完成换房，春节前入住" 是部分群体的动机，多选择 100-120 平方米三居室，兼顾家庭居住与配套便利性。
万达商圈依托商业枢纽优势与交通便利性，成为 12 月刚需群体的重点选择，共录得 42 笔成交，其中高层二手房成交 29 笔（占板块成交 69.0%），租赁成交 8 笔（占 19.0%），市场活跃度高。
价格区间：高层二手房单价集中在 3800-6800 元 / 平方米，蔷薇国际三期 88.03 平方米高层以 33.8 万元成交（单价 3839.60 元 / 平方米）、嘉和香水湾 93.18 平方米高层以 63.8 万元成交（单价 6846.96 元 / 平方米）、奥兰半岛 126.95 平方米高层以 58.38 万元成交（单价 4598.66 元 / 平方米），总价多在 25-70 万元之间，适配刚需预算。
租赁特点：中小户型租赁需求集中，米兰阳光 70.5 平方米高层月租 0.12 万元、凰城华府 58.77 平方米高层月租 0.115 万元、商贸国际公寓 39.94 平方米高层月租 0.08 万元，租客多为周边上班族，看重板块商业配套与通勤便利性。
凤凰湖板块因一手房供应充足且单价适中，成为 12 月刚需群体的重要选择，共录得 34 笔成交，其中一手房成交 5 笔（占板块成交 14.7%），均为小面积刚需户型。
一手房特点：单价集中在 4300-6800 元 / 平方米，万科城 98-98.7 平方米高层成交 2 笔，总价 64.8-67 万元；恒森盛世华章 96 平方米高层以 41.16 万元成交（单价 4287.50 元 / 平方米）；汇悦悦庭 94.63 平方米高层以 36.3 万元成交（单价 3835.99 元 / 平方米），均为适配刚需的高性价比户型。
二手房特点：高层单价集中在 3900-6800 元 / 平方米，世纪金马旺龙湖揽景 109.39 平方米高层以 57.58 万元成交（单价 5263.74 元 / 平方米）、中骏珑景台 99.99 平方米高层以 52 万元成交（单价 5200.52 元 / 平方米），性价比优势吸引预算有限的刚需。
老区板块（大南门、西大街、商贸城等）12 月成交 46 笔，以低总价、大户型步行房为主，服务预算有限的刚需与养老群体，成交单价多在 1500-3000 元 / 平方米之间。
典型案例：世纪阳光 108.37 平方米步行房以 16.8 万元成交（单价 1550.24 元 / 平方米），为板块最低单价；二号站 114.26 平方米步行房以 15.8 万元成交（单价 1382.81 元 / 平方米）、棠城佳苑 196.68 平方米步行房以 38 万元成交（单价 1932.07 元 / 平方米），均为低总价过渡型房源。
需求特点：55% 的购房者为首次置业的年轻群体，计划 "短期过渡 3-5 年，未来置换新区房源"；45% 为养老群体，偏好老区成熟的生活配套（如菜市场、社区医院），对房源装修要求较低，更看重户型方正与楼层适中。
高层：成交 112 笔，占总成交的 61.5%，仍是市场绝对主流，适配刚需与中端改善，新区高层成交占比达 83%，老区高层多为老旧小区，单价较低。
步行房：成交 47 笔，占比 25.8%，集中在老区，以大户型、低总价为特点，服务过渡与养老需求。
洋房：成交 20 笔，占比 10.9%，与 11 月基本持平，兴龙湖板块贡献 75% 的洋房成交，反映改善群体对居住品质的持续追求。
商业及其他：成交 3 笔，占比 1.6%，需求相对小众，集中在核心商圈租赁与交易。
90-120 平方米：成交 76 笔，占比 41.8%，是最受欢迎的面积段，二手住房与一手房均以该面积段为主，如金科集美天宸 99.77 平方米高层、万科城 98.7 平方米高层，适配多数家庭的居住需求（两室或三室）。
70-90 平方米：成交 45 笔，占比 24.7%，多为高层刚需户型，租赁市场该面积段需求占比达 47.4%，如桓大中央华府 89.98 平方米高层、宇界维诗卡 65 平方米高层，适配单身或小家庭。
120 平方米以上：成交 38 笔，占比 20.9%，以新区洋房和老区大户型步行房为主，如置铖御府二期 102.41 平方米洋房、棠城佳苑 196.68 平方米步行房，分别服务改善与养老需求。
70 平方米以下：成交 23 笔，占比 12.6%，集中在租赁市场与老区小户型步行房，如城市铭人 51 平方米高层、西大街 61.58 平方米步行房，适配预算有限的刚需。
刚需冲刺：12 月有 28% 的刚需购房者表示 "为赶在年底完成购房，方便春节后入住或落户"，主要选择万达商圈、凤凰湖板块的高性价比房源，成交周期较 11 月缩短 2-3 天，部分热门刚需小区（如蔷薇国际、金科集美天宸）的优质房源挂牌后 10-15 天内即可成交。
改善谨慎：改善群体多选择 "观望至 2024 年初"，12 月改善成交中，80% 的购房者为 "有明确换房需求且房源价格适配"，无盲目入市情况，优先选择兴龙湖板块的成熟洋房社区。
2024 年 1 月作为新年首月，永川楼市预计保持平稳运行，无新增政策刺激，市场将以 "消化存量、适配需求" 为主：
供应端：一手房方面，开发商多处于 "年度规划期"，新增供应较少，主要消化现有库存；二手房挂牌量将保持稳定，老区步行房与新区高层房源选择充足，部分业主为 "春节前变现" 或适度调整报价。
需求端：刚需需求仍为主力，但入市节奏放缓（春节前购房意愿降低）；租赁市场因 "返乡换租" 需求减少，租金水平维持稳定；改善需求预计在 2 月春节后逐步释放。
购房建议：刚需群体可重点关注凤凰湖板块一手房尾货（如恒森盛世华章、汇悦悦庭）、万达商圈二手高层（总价 40-60 万元），以及老区低总价步行房（总价 15-35 万元），年底部分房源或有价格适配空间；改善群体可提前考察兴龙湖板块洋房，关注 2024 年初新挂牌房源，对比后再做决策。
（数据来源：骏耀和永川房产中介联盟 2023 年 12 月成交备案数据）
展望2024：
预计市场将延续当前价值回归的逻辑。对于购房者而言，基于自身真实需求，在对的板块选择优质物业，将是应对未来市场变化最稳妥的策略。数据的价值，在于提供理性的参考，帮助您穿越迷雾，做出更明智的决策。
重要提示： 本报告所有数据均来源于2023年12月真实成交，由骏耀房产网与永川房产中介联盟共同统计。数据仅代表特定历史区间的市场情况，不同物业个体差异显著。本报告旨在提供信息参考，不构成任何形式的投资或购房建议。市场有风险，决策需谨慎。
如果您觉得这份年度收官报告对您有启发，欢迎收藏、转发，为您的朋友提供一份有价值的年终参考。
关注【骏耀数据眼】，2024年，我们继续用数据说话，见证永川楼市的每一步发展。
点击足不出户，全览永川3万多套在售房源
长按识别二维码，关注骏耀公众号，定时为您推送永川每日成交数据
渝ICP备2021000444号